Passaggio in proprietà individuale dell'alloggio di cooperativa
Nel momento in cui stiamo abitando un alloggio, costruito per il tramite di una cooperativa edilizia - sia essa libera o appartenente a categorie determinate (ad esempio quella Militare) - non ne abbiamo ancora la piena proprietà. Seppur, in un tempo addietro, abbiamo avuto dal Presidente della cooperativa l'assegnazione dell'alloggio e ci siamo andati a vivere, di fatto occupandolo stabilmente, dobbiamo considerare che tale assegnazione è definita "provvisoria". Solo quando, a seguito dell'evolversi di tutti gli atti e vicende societarie che ci vedono soci della stessa cooperativa con altri soggetti, avremo l'assegnazione a titolo definitivo (il cosiddetto "rogito") potremo dire di essere piani proprietari.
Quanto detto deve sempre essere compreso da chi detiene un alloggio! Abitare un alloggio non permette a chi vi è dentro, seppur in forza di un titolo di assegnazione provvisoria, di disporne liberamente se non con alcune eccezioni che, comunque, non lo fanno diventare il proprietario. Affinchè si addivenga al passaggio a proprietà individuale dobbiamo vigilare che il C.d.A. abbia svolto il proprio lavoro in modo corretto, quindi è bene che il nostro controllo su tutti gli atti posti in essere dal predetto organo sia sempre puntuale nel tempo. L'assemblea sociale è il luogo principe di questo controllo, anche se non è escluso che - nel corso dell'anno - si possa chiedere contezza agli amministratori del loro operato. E' importante capire che il socio, seppur assegnatario, deve partecipare alle vicende societarie dato che non gli amministratori ma i soci sono la società. Gli amministratori sono solo quelli che, per delega dell'assemblea, svolgono le attività di gestione e controllo.
Detto ciò, il passaggio a proprietà individuale avviene quando l'assemblea decide di trasformare la cooperativa edilizia da proprietà indivisa a divisa. Tale trasformazione per alcune categorie di cooperative (ad esempio quelle fruenti di contributi pubblici) può avvenire solo a seguito dell'emissione di un Nulla Osta da parte di un organo di controllo (ad esempio il Provveditorato delle Opere Pubbliche competente territorialmente). Al fine di ottenere il Nulla Osta devono essere rispettati i requisiti oggettivi della cooperativa, tra di essi il collaudo dell'immobile sociale, l'approvazione delle tabelle millesimali, la richiesta di almeno il 50% dei soci che hanno assegnato un alloggio. Ottenuto il nulla osta sarà necessario che l'assemblea si esprima per variare con assemblea straordinaria lo statuto sociale in modo che la cooperativa si trasformi da proprietà indivisa a divisa, concedendo la possibilità di suddividere la proprietà, sino a quel momento unica e in capo all'ente cooperativo, direttamente a favore dei singoli soci individualmente. Ne sarà conseguenza che l'eventuale mutuo e ipoteca, sino a quel momento insistenti su tutti gli alloggi in modo unitario, saranno suddivisi - man mano che si procede ai rogiti - sui singoli alloggi. Tale suddivisione, naturalmente, avverrà su base millesimale - rispettando le tabelle approvate - in modo che ogni socio divenga proprietario e si accolli i corretti millesimi di mutuo.
Ricordiamo che la proprietà individuale, nella legislazione e giurisprudenza riguardante la proprietà di alloggi edificati in cooperative, si ottiene solo con il rogito. Sino a quel momento il socio è portatore non di un diritto ma di un interesse soggettivo che mai potrebbe trasformarsi in diritto alla proprietà.
Seppur la giurisprudenza di merito conceda al socio di cooperativa - ai sensi dell'art. 2932 cc. - di tutelarsi quando il mancato passaggio a proprietà individuale sia da addebitare alla cooperativa. L'importanza della differenza tra diritto e interesse si evidenzia molto nel processo di fallimento o liquidazione coatta amministrativa degli enti cooperativi. Tanto che la sentenza costitutiva del diritto di trasferimento di cui al precedente articolo, se emessa successivamente alla dichiarazione di fallimento, non può essere contro quest'ultimo efficace.
Ricordiamo sempre che la proprietà individuale è la fine di un percorso che, per concludersi positivamente, deve tener presente molte variabili, non solo se e quanto il socio abbia versato alla cooperativa prima di andare a rogito, quanto cosa la cooperativa abbia fatto con i danari affidategli dal socio. Raccomandiamo quindi di effettuare un puntuale controllo dell'operato degli amministratori in ogni momento. Ricordandoci che l'assemblea è l'organo deputato a decidere la vita della cooperativa, il Consiglio di Amministrazione è solo lo strumento dell'assemblea. Quando l'assemblea dei soci si riunisce decide della vita sociale. Non poche volte capita che un socio dica "si ma io non ero d'accordo con quello che decidevano, non vale per me". A prescindere dal giusto mezzo istituto della maggioranza, laddove pare normale che essa decida anche per la minoranza, non dimentichiamo mai che - se riteniamo che l'assemblea abbia deciso contra legem o semplicemente contro gli interessi dei soci - possiamo e dobbiamo procedere a impugnare la delibera assembleare, affinchè sia annullata. Una volta trascorso il termine di impugnazione quella delibera vale anche per noi.
Il passaggio a proprietà individuale non è scontato, non poche volte abbiamo potuto vedere soci che, seppur convinti di divenire proprietari della casa che abitavano da 20 anni, siano rimasti senza soldi e senza casa. Raccomandiamo quindi a tutti i soci, nel caso non siano convinti al 100% di essere tutelati dall'operato degli amministratori, di richiedere l'intervento di un consulente preparato che possa visionare tutti i passaggi e, si spera, rassicurare il socio. Diversamente egli fornirà al socio gli strumenti idonei per tutelare gli interessi violati.